Новая квартира вместо ипотеки

Нередко ипотечники решают продать приобретенное жилье, не дожидаясь окончания договора с банком. Но на покупку новой квартиры также требуются заемные средства. С какими проблемами сталкиваются россияне при подобных сделках?

Где одолжить средства

Шаг 1. Для начала следует определиться со стоимостью собственной квартиры, советуют «Ведомости». Рассчитать цену можно при помощи онлайн-калькулятора либо попросить специалистов агентства недвижимости. Затем надо узнать величину необходимой доплаты при покупке новой жилплощади. В банке следует уточнить остаток по ипотечному кредиту и оценить возможность увеличения долга на нужную сумму.

Заявку на кредитование удобнее подавать в банке, где оформлялась ипотека, хотя это не всегда выгодно экономически. Из-за постоянно меняющихся условий может оказаться, что ставка в ином банке ниже. Между тем получить одобрение на выдачу крупной суммы там будет сложнее: при заполнении анкеты потребуется отразить финансовые обязательства по действующему кредиту.

Финансовой организации не столь важен размер долга, сколько соотношение платежей и дохода заемщика. И хотя юридически не имеется препятствий для получения второй ипотеки, ее сумма строго ограничена доходами заявителя. Каждый банк самостоятельно определяет планку, но обычно показатель не превышает 55%. Так, при зарплате в 100 тыс. руб. при ежемесячном платеже в 50 тысяч, в новом кредите вероятнее всего будет отказано.

Но выход все же имеется: надо договориться о получении ипотечного кредита в новом банке с отлагательными условиями, т.е. без учета имеющегося долга. Лояльные финансисты могут пойти навстречу, поставив условием выдачи денег – погашение имеющихся обязательств.

Шаг 2. Также параллельно необходимо выставить на продажу имеющееся жилье. На вторичном рынке экспозиция может занять до 100 дней, а решение банка действительно лишь в течение 3-х месяцев. Вероятно придется заинтересовать покупателя дисконтом, особенно в том случае, если не удалось снять с квартиры обременение.

Две схемы сделки

Шаг 3. Если покупатель имеется, можно готовиться к сделке. Имеются две схемы реализации жилой недвижимости с обременением, где задействованы покупатель, продавец и банк. Без помощи специалистов (юриста, риелтора, регистратора сделок) совершить продажу фактически нереально.

Первая схема предполагает покупку квартиры через смену залогодателя. Эта сделка проходит с участием банка-кредитора при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры. Банк должен дать согласие на проведение сделки купли-продажи.

После подписания договоры стороны направляют его в Росреестр. После регистрации залоговое обязательство переходит на нового собственника. Продавец может забрать деньги из первой ячейки и погасить ими ипотеку, после чего банк выдаст покупателю погашенную закладную. По ней новый владелец жилья получает выписку из ЕГРН, свидетельствующую об отсутствии обременения. Лишь после этого для продавца становится доступной вторая ячейка. Эта схема наименее рискованна для всех участников.

Если банк отказывает заемщику в продаже залоговой квартиры, можно применить другую схему. Она предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости. Главная сложность – найти клиента с «живыми деньгами», который будет готов дать аванс в сумме вашего ипотечного долга. Чем меньше остаток по кредиту, тем больше шансов найти покупателя.

Для безопасности плательщика необходимо заключить предварительный договор, где четко прописаны условия купли-продажи. Покупатель расплачивается с кредитором вместо владельца квартиры, что должно быть отражено в договоре в виде аванса либо задатка. При получении денег банк снимает обременение с жилья и дает согласие на продажу. После регистрации соответствующего договора продавец получает оставшуюся часть денег.

Эта схема удобна для кредитора и владельца квартиры, но рискованна для покупателя. Как только обременение будет снято, продавец может передумать и аннулировать сделку. В этом случае покупателю придется обращаться в суд, что затянет завершение сделки на неопределенный период.

Выбор новой квартиры

Шаг 4. Пока проходит сделка с продажей ипотечной квартиры, продавец подыскивает новую. Предпочтительней, чтобы за объектом недвижимости не было «цепочки» и он бы находился в свободной продаже.

Имея на руках решение банка о выдаче кредита, следует собрать необходимые документы на квартиру, заказать оценку объекта и получить согласие кредитора. При поиске недвижимости в строящемся доме стоит ориентироваться на список новостроек, уже аккредитованных финансовым учреждением. Это ускорит одобрение объекта и упростит проведение сделки.

При выборе квартиры на вторичном рынке важно убедиться, что она не заложена в ином ипотечном банке. В противном случае сделка будет невыполнима. Удобно подыскать объект, продаваемый выбранным банком. Кредитные организации часто выставляют на реализацию залоговые квартиры, о чем имеется информация на сайтах-витринах либо на собственных интернет-страничках.

При выборе такой квартиры риски для покупателя будут минимальными, поскольку эти объекты прошли проверку специалистами залогодержателя. Можно также рассчитывать на скидку: продающий залоговую квартиру банк может предложить кредит на выгодных условиях либо предоставить значительный дисконт.

  • Алена

    Уж не знаю. Если с зарплатой в 100 тысяч в ипотеке могут отказать, тогда что делать большинству? Нам в свое время при меньшей зарплате одобрили ипотеку. Правда сумму маленькую банк смог одобрить и жилплощадь соответственно тоже оставляет желать лучшего. Ну что поделать. Лучше хоть такое жилье, чем вообще без него. Если честно, то лучше вообще ипотеку не брать. Разве что в крайнем случае. Например, если жилье съемное или жить совсем негде.