Вообще есть 2 схемы погашения: дифференцированные платежи и аннуитетные. В чем разница? У вас есть фиксированная ставка по кредиту и фиксированный срок. Проценты в любом случае начисляются на остаток долга. И естественно в начале кредитования сумма процентов большая, а в конце - маленькая, ведь одно дело, когда проценты начисляются на 2 миллиона, которые вы только что взяли, и другое - когда на оставшиеся 100-50 тысяч.
При дифференцированных платежах сумма долга делится на количество периодов и плюсуются проценты за каждый период. Получается, что сумма долга фиксированная, а проценты убывают по мере погашения. Таким образом ежемесячный платеж с каждым периодом уменьшается. Но в ипотеке данная схема как правило не используется, т.к. при такой схеме в начале кредитования финансовая нагрузка получается высокой. Применяется обычно схема аннуитетных платежей. При такой схеме погашение основной долг распределяется таким образом, чтобы платежи выровнялись по всему периоду (одна и та же сумма весь срок). При этом многие утверждают, что вначале выплачивают все проценты, а потом уже гасят долг. И даже пытаются при досрочном погашении вернуть якобы переплаченные вначале срока проценты. НО! Проценты всегда начисляются на остаток долга. Они не платятся вперед, а рассчитываются только за текущий период.
Что касается вопроса выбора между сроком и суммой, как по мне, лучше брать ипотеку на более длительный срок, чтобы снизить финансовую нагрузку. Лучше при возможности гасить досрочно большие суммы, чем в случае непредвиденных финансовых проблем искать большую сумму на платеж. Из того же расчета при досрочном погашении целесообразнее уменьшать платеж, а не срок. Тем более, если каждый месяц итак гасить больше, то разницы по переплате не будет никакой, зато на случай трудностей нагрузка будет меньше.
